从两会洞察今年楼市政策六大热点

一年一度的“两会”，楼市即便不是第一议题，也是最关注的议题之一。2016年7月底中央政治局会议确定“抑制资产泡沫”这个宏观调控的新主题后，管理层对楼市的指示未停过、调控未停过。从中央指示和住建部部署、热点城市持续不断调控，特别是“两会”上李克强总理关于分类调控、发展公租、货币化安置的指示，我们可以窥视一下，“两会”及会后，我国楼市政策会出现哪些变化。

一是调控“两分法”的思路越来越清晰。拿影响楼市最大因素金融来说，银监会主席郭树清履职“首秀”时指出，房贷要适应不同城市而差别化。热点城市继续调控，新“冒头”的要摁住，如近期环京、环上海周边小城市、县城等纷纷限购。对其他城市，对刚需，该支持的还要大力支持。银监会关于“杠杆率”并不高，房地产对经济成长、财税和银行资产意义重大的论调也佐证这一点。

二是热点城市调控进一步严格。近期，环北京、环上海和杭州强化限购，说明了三个问题，一是投资资金在涌入热点城市周边不限购区域；二是热点城市房价上涨动力犹存，尽管新房价格被控制住了，但1月份70个城市中有51个城市的二手房价格上涨，比上月增加5个，一线城市连续2个月涨幅扩大；三是业内和机构对后市走势判断出现分化，认为房价将上涨的不在少数。

三是热点楼市调控更强调“精细化”。上海嘉定某楼盘“被疯抢”，一线城市预售申请积极性低，说明单纯的预售管制，其效果在弱化。但凡能够获得预售申请的新盘，相对周边在售楼盘或二手住房来说，其价格较低，价值低估必然被“疯抢”，或“借指标”横行。有的开发商认为，需求实实在在，与其低价出售，不如不去申请预售。甚至，有开发商将整栋楼盘自持，转入二手房市场销售。

因此，预售管制人为降低了供应，加剧了供求紧张预期，也难以管住更代表当前走势的二手房市场。杭州启动第三套房限购、卫星城限购的同时，取消了预售价格管制、放行了高价盘网签。笔者认为，这是个好方法，既挡住过度投资投机需求，又能保护合理需求，也遵从价格和供需规律，从而能引导市场预期。另外，要打击的短炒需求，可以在交易环节有针对性地增加税负。

四是，除继续完善调控以外，对楼市长效机制建设和基础性制度建立来说，要改变一直停留在顶层设计的状态，走向“落地”，这是今年的重点工作。近期，习近平总书记对“深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排”的指示，意味着长短结合，加快“落地”。住建部新闻发布会上，大篇幅阐述租售并举和去库存新思路。“两会”上，总理特别强调公租和货币化安置，这也折射出一些信号。

市场秩序不规范和公共服务“短板”是租售并举两大痛点。住建部将规范市场秩序作为今年工作重点，并详细列举了违规行为类别、整治措施、工作重点。壮大政府主导的公租房是规模化租赁的生力军，也是市场秩序的“稳定器”，也符合新市民“以租为主”和“先租后买”的消费现状，助推新市民“扎根”城市，夯实城镇化基础，属于住房供给侧改革的重大举措，这是今年楼市政策的第五个热点。

城镇化是去库存根本途径，也是三四线楼市良性发展的唯一路径。提高三四线城市基础设施水平，增强与大城市之间基础设施互联互通，促进公共服务均等化，这是具体路径。因此，借助轨道交通建设、都市圈内三四线城市增加土地供应，棚改货币化，疏导大城市需求到周边小城市，这是今年去库存的路径创新。今年，热点楼市回调已成定局，三四线楼市能否稳定，成为全国楼市能否稳定，发挥楼市稳投资、稳消费的关键。因此，2017年大力扶持三四线楼市，特别是都市圈内的三四线城市，在疏导需求的同时，让热点楼市释放泡沫，也是今年楼市的第六个政策热点。