增城从化不限购限贷 外地买家按揭需三年社保或纳税证明
“贷款也要纳税证明或社保证明？！”近日，有外地户籍的市民在增城看楼意外遭遇了贷款难题，原本以为不限购的增城却“限贷”了。记者调查发现，“穗六条”楼市新政出台后，增城、从化两个原本不限购的区域已悄然提高了贷款门槛，外地户籍居民在两地购房贷款需要提供三年或三年以上的社保或纳税证明。业内预计，这一政策或重创部分前往增城、从化二次置业换大房的外地户籍买家，而对于一次性付款的买家则无任何影响。
不能贷款买房定金或打水漂
在天河上班的市民小胡近日在增城某楼盘下定了一套三房，正当找银行办理贷款业务的时候，却发现因为社保和纳税不够三年而贷不了款。这让他傻了眼：他只给得起首付，如果贷不了款，房子就买不了，定金可能都拿不回来了。
据悉，“穗六条”出台后，增城大部分银行都将原来外地买家需要提供“一年社保或纳税证明”提高到了“三年社保或纳税证明”，不少外地买家因为不够条件，将面临需要一次性付款才能买房的尴尬。昨日，凤凰城、新塘新世界、金地公园上城、汇东国际花园等多个增城楼盘的销售人员向记者证实了该消息。
不仅是增城，从化银行对外地户籍居民申请房贷业务同样需要“三年社保或纳税证明”。得田地产副总经理朱建文告诉记者，与增城所不同的是，从化不同类型的楼盘受影响的程度各不相同。“从化城区的楼盘绝大多数买家都是从化本地人，例如上周刚刚开盘的莱茵水岸项目中，买家98%都是本地人，受政策影响较小。”朱建文说：“房贷门槛的提高对从化的非城区盘影响要大得多，这部分楼盘大部分都是度假或是投资的外地买家所购买，肯定会大受影响。”
一次性付款买家不受任何影响
据悉，由于增城从化两地一直采取不限购的政策，无论户籍在何地，都可以在当地购买房产，而且套数也不受限制。而在房贷上，两地的银行原来都要求买家提供一年的广州社保或纳税的证明才能贷款，在“穗六条”出台后，这一标准提高到需要提供三年社保或纳税证明。对于一次性付款的买家来说，则在购房上没有任何限制，不需要向房管局或银行提供任何有关纳税或社保的证明文件就可以直接购房并网签。因此，“穗六条”后，虽然增城、从化两地的房贷政策发生了变化，但对一次性付款的外地买家来说，由于不涉及贷款问题，所以购房没有任何影响。
补缴个税是否可行有待观察
对于外地买家来说，如果已经签了购房合同但无法贷款又该怎么办？增城某开发商人士就向记者表示：“开发商只管卖房，至于贷款那是买家跟银行之间的事情，我们只能尽量帮他们想办法解决，但解决不了的话，买家只能一次性付款买房了。”
“在我接待的购房客户中，十个中有两三个是达不到三年纳税或社保条件的，但我们整个项目的外地客户比例还在统计当中。”凤凰城销售人员李小姐告诉记者，银行已经通知楼盘要求在18日前购房的外地买家补齐贷款所需的资料，此后的买家都要按照三年社保或纳税证明的条件来申请贷款了。
据悉，目前凤凰城有9家银行可以做个人房贷业务，但已经全部要求提供3年社保或纳税证明。不过，如果买家实在达不到条件，也可以选择向开发商分期付款的方式来解决贷款难题，该盘目前为买家提供了半年到一年期的分期付款。
值得注意的是，与广州早已叫停补税方式取得购房资格所不同，增城的外地户籍买家此前一直都可以通过补交个税来获得银行贷款资格。据悉，此前外地买家多由楼盘或代理公司补交个税，但存在一定的风险，有购房者因提供虚假证明导致无法办理房产证，或被中介骗取代理费。有销售人员提醒说，新政策出来后，补税贷款是否可行未有定论，买家尤其需要注意这方面的风险，免得花钱补税最后还是贷不到款。
两套合同加房贷门槛提高 100万元三房只能贷24万元
数据显示，10月份从化的网签均价为7266元/平方米，购买一套100平方米的三房在从化平均需要72万多元。而在增城，由于众多楼盘都采用两套合同的方式规避限价措施，其楼价相对不太透明。仅从网签价格来看，增城10月份的网签均价仅有7832元/平方米，比从化略高。但根据记者走访了解，增城靠近广州市区的新塘一带的楼盘，楼价普遍都超过万元，个别甚至高达11000元/平方米到12000元/平方米。也就是说，在这里买一套100平方米的房子，总价约需100万元或以上。
“原本在增城买房就有两套合同的问题，贷款的成数就很低，贷款门槛提高以后，买第二套房贷到的款根本没什么大作用了。”增城的一位买家马先生给记者算了一笔账：以一套100平方米三房单位为例，总价为100万元，但购房合同中的房价只有80万元，剩下的20万元以装修合同的价值体现，这样买第一套房首付三成只能贷到56万元，实际上等于首付四成多，而买第二套房只能贷购房合同中标明房价的三成，也就是24万元，实际上首付7.6成，多给了六万多元的首付。
“现在两成房价打到装修款中的增城楼盘已经算不错了，很多楼盘都在三成左右，最高的甚至能占总房价的四成，这样首付还要大幅提高，买第二套房的话，贷款如同鸡肋，算起来还不如一次性付款，这样开发商通常还能给个额外的折扣，一般都有9.8折，还能立马省两万元房款。”马先生说，现在又加上外地人贷款门槛限制，相信很多外地买家买第二套房的话都不会选择贷款了。
成交
新政后增城网签量环比跌近四成
阳光家缘数据显示，新政出台后一周（11月18日-11月24日）广州全市网签1846套，成交面积为19.9万平方米，成交均价为10948元/平方米。相比此前一周2241套的网签量，新政后第一周网签套数环比下降了17.6%。其中，增城11月18日-11月24日网签量为657套，环比之前一周1082套下跌39.2%。相比增城，从化的网签量不降反增，由原来的168套增至239套，这也是今年以来从化少见的网签量高位。
不过，在个盘方面，全市网签量排名前十位的楼盘中依然有6个来自增城和从化，前三位更是全部被增城包揽。其中，成交量排名第一的是增城的敏捷锦绣天伦，网签178套，成交均价7997元/平方米；排名第二的是增城的太阳城巧克力社区，网签101套，成交均价6245元/平方米；排名第三的是增城的碧桂园凤凰城，网签72套，成交均价为8336元/平方米。
个案
仍有银行只需一年纳税或社保证明
增城新塘新世界一位负责办理房贷业务的人士告诉，该楼盘目前有四家银行给买家办理个人房贷业务，其中建行、广州农商行等三家已经跟着广州的政策提高了贷款门槛，但工商银行目前还可以只提供一年的纳税或社保证明就可以了。“我们有一些外地买家原本是选择在其他银行办贷款的，门槛提高后都转为在工商银行办房贷了。”
增城当地一位业内人士向记者表示，由于增城目前并未就“穗六条”出台进行政策调整，对于房贷政策也并没有统一的规定，目前部分银行主要担心现在出了同贷书，以后又贷不了款导致买家投诉，所以才收紧贷款门槛。
“现在不同的银行甚至同一个银行不同的支行都有不同的房贷政策，但基本上第二套房都要求七成首付，有些银行甚至不给买二套房的外地买家贷款了。”该人士还表示，目前增城有些银行首次置业贷款利率最高还有九折优惠，但这也是根据具体的项目来定，不同的楼盘享受的优惠不一样。
算一算
100万元100平方米三房贷款情况
首付贷款
一套合同首次置业30万元70万元
二次置业70万元30万元
两套合同首次置业44万元(包含 20 万元装修合同)56万元
二次置业76 万元(包含 20 万元装修合同)24万元